Administradora de condomínios

ATRIBUIÇÕES E RISCOS

Em principio, nas administrações de condomínios existem contratos verbais ou escritos que dispõem quais atribuições serão delegadas à administradora e, assim, por ser bilateral o ato não podemos falar em gestor de negócios.
No momento da contratação, é necessário que o condomínio verifique a idoneidade da administradora que irá prestar serviços, decerto que, geralmente, abrangem questões contábeis. Todavia, deve-se ter reservas a administradoras que vendem a ideia de prestar assessoria jurídica nas questões mais complexas, pois elas não são escritórios de advocacia.
Pode-se afirmar que a principal atribuição de uma administradora é auxiliar o síndico nas tarefas cotidianas, orientando e dando-lhe suporte.
A administradora não pode ou ao menos não deve tomar decisões ou medidas jurídicas, entretanto, tem como compromisso alertar o síndico para que o faça, cabendo ao mesmo decidir sobre as providências a serem tomadas assumindo os eventuais riscos.
O condomínio pode contratar a tomada de medidas e providências pela administradora, o que não é usual e implica em tomar algumas precauções jurídicas e contratuais para que se possa alcançar o objetivo almejado, devendo o contrato delimitar a atuação, a outorga de procurações específicas e o pagamento para tais atos.
Cabe também às administradoras a função de orientar sobre a Convenção do Condomínio, seu regulamento interno, quanto aos prazos e forma de realizar assembleias, ou seja, atividades relacionadas ao dia a dia do condomínio.
Pode ainda a administradora executar atividades eventuais e esporádicas que decorrem de certos serviços, como a realização de Assembleia Geral, observando que, em geral, possuem condições técnicas, material e tecnológica para realizá-las.
Alertamos que o condomínio, mesmo sendo administrado por uma empresa, responde subsidiariamente com as medidas tomadas pela mesma, ou seja, caso a administradora não pague os salários e encargos trabalhistas, por exemplo, sejam quais forem os motivos, será obrigada a pagar a dívida, mesmo que já tenha pago para a empresa.
Atualmente temos observado vários casos de prejuízos aos condomínios, induzidos pela administradora e que se aventuram em palpitar em questões jurídicas, a tomarem atitudes equivocadas, o que acaba gerando muitas perdas.
Portanto, o síndico deve analisar e verificar cautelosamente as orientações quanto a situações jurídicas de quem não tem qualificação.
Nestas situações, o Direito Imobiliário se mostra eficaz como um competente instrumento para elaborar com destreza as convenções e assim evitar dúvidas que geram conflitos, decerto que os mesmos são comuns diante do vício dos construtores em copiar modelos de convenções já ultrapassadas e sem harmonia com o empreendimento.
Dessa forma, o síndico deve suspeitar de administradoras que apresentam ofertas de prestações de serviços e fornecimento de mão de obra com custos muito abaixo em relação ao mercado, lembrando-se que, na maioria das vezes, o barato acaba saindo muito mais caro.
No momento de contratação da administradora, deve o síndico ter atenção redobrada com a documentação, exigindo a apresentação da certidão negativa de débito do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e do FGTS da empresa, certidão de distribuição cível e trabalhista com a pertinência de verificar se possui problemas judiciais.
É importante que o síndico, antes da contratação, realize uma visita para que conheça as instalações físicas da empresa, bem como colher referências de outros condomínios onde ela presta serviços.
Para tentar evitar problemas com ações trabalhistas, é preciso que o síndico exija da administradora a apresentação mensal dos recibos pertinentes aos encargos quanto às contribuições previdenciárias e depósitos fundiários, sendo melhor que faça ele mesmo o pagamento no banco, evitando, dessa forma, que terceiros efetuem o pagamento, observando-se que pode ocorrer fraudes nas autenticações bancárias, o que não é raro.
Imprescindível é também que o síndico exija que a administradora apresente os recibos dos encargos mensalmente, de preferência contendo o nome completo dos funcionários que prestam serviços no condomínio.
Outros aspectos de relevante importância é a atenção que o condomínio deve ter quanto à forma de remuneração da administradora, devendo estar incluso na proposta, além do fornecimento da mão de obra como os porteiros, faxineiros, jardineiros, dentre outros, especificando os horários e tratamento com os condôminos, os materiais de limpeza, uso de uniformes, dia para lavação de pisos, vale transporte, custos de rescisão trabalhistas, materiais de escritório, contabilidade, orientação jurídica, etc.
Seria pretensioso de nossa parte esgotar o assunto nesse breve artigo, pois há um leque de encargos inerentes às administradoras, que abordaremos posteriormente. Todavia, demonstramos questões que suscitam curiosidades de todos que moram ou se interessam pelo dia-a-dia no condomínio, evidenciando a responsabilidade do síndico no momento da contratação da administradora, bem como os riscos e atribuições desta.
Concluímos, assim, que uma orientação saudável endereçada aos síndicos é que tenham enorme atenção antes de assinarem os contratos de administração de seus condomínios e, na dúvida, procurem uma boa assessoria jurídica, não deixando, é claro, de valorizar o trabalho das administradoras.

 

Edson José de Santana

Edson José de Santana

Atua na área condominial desde 2003, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 193.252, em São Paulo

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