Momento de ajustes

Como o mercado imobiliário deve se comportar

Muito se falou sobre o boom pelo qual o mercado imobiliá­rio brasileiro passou em 2013. Época em que, na cidade de São Paulo, houve aumento de 23,6% na comercializa­ção e 16,4% no lançamento de imóveis, segundo dados divulgados no Balanço do Mercado Imobiliário realiza­do pelo Sindicato da Habitação de São Paulo, o Secovi-SP. Assim como o cenário totalmente diferente vivenciado em 2014, quando estes números caíram 35,2% e 7%, respectivamente.

Houve quem atribuísse a mudança ao comportamento da economia brasileira, afetada pela realização da Copa do Mundo e das eleições pre­sidenciais, e quem ainda afirmasse que um momento de bolha imobiliária estaria por vir.

O fato é que entre 2008 e 2013 o mercado imo­biliário brasileiro viveu um período de alta poucas vezes visto. Com a estabilidade econômica no país, os juros estavam mais baixos e o crédito para o fi­nanciamento de imóveis mais acessível. Contudo, 2014 e 2015 foram períodos difíceis para o setor.

Mesmo sem os resultados oficiais sobre o de­sempenho do setor no ano passado, sabe-se que o mercado foi afetado pelos problemas econômicos e políticos que o país enfrenta. No início de de­zembro, o Secovi-SP já estimava o recuo de 20% nas vendas e de 38% nos lançamentos.

Para Lucas Araújo, coordenador de Marketing e Inteligência de Mercado da Trisul Incorporadora e Construtora, 2015 foi um ano que confirmou a expectativa de baixa no volume de lançamentos e de vendas devido ao cenário econômico do país e à instabilidade política.

Contudo, para especialistas, apesar da desace­leração ainda não significa que a crise chegou ao mercado imobiliário. Apenas que a normalidade de­verá voltar. A produção e os lançamentos deverão ocorrer no ritmo necessário para suprir a demanda e não ocasionar espaços vagos, e as vendas se manterão em patamares aceitáveis. E aquela ideia de bolha parece ficar cada vez mais esquecida.

Ailton Teixeira de Godoi, corretor de imóveis da Agodoi Imóveis, é um dos profissionais que não acredita que o país possa viver uma bolha imo­biliária. “Acredito em acertamento de valores de mercado, mas bolha? Nunca aqui. Existe adequa­ção de preço. Praticar a realidade.”

Apesar de o novo Plano Diretor para a cidade de São Paulo ter entrado em vigor em agosto do ano passado, este ainda não é responsável pelas mudanças no mercado. “Como este foi o primei­ro ano com o novo Plano Diretor de São Paulo, as empresas focaram em lançar os projetos que já estavam aprovados no Plano anterior”, diz Araújo.

FINANCIAMENTO

A adesão ao crédito imobiliário no ano passado também foi menor. Em parte porque o aumento dos juros desmotivaram aqueles que pretendiam fechar este tipo de negócio, que também viram a inflação aumentar e o risco da perda de emprego se aproximar.

Assim como a alta dos juros básicos, a que­da no poder de compra, causada pelo aumento da inflação, também impactou no orçamento da população. E estes dois motivos afetaram o mer­cado imobiliário, acredita-se que até mais do que outros setores da economia, pois o investimento em um imóvel normalmente é de longo prazo.

Mas Godoi faz análise importante sobre o merca­do: “Sempre terá alguém comprando e alguém ven­dendo. Negócios existem o tempo todo, com permu­ta, dinheiro ou financiamento bancário. No entanto, o financiamento bancário está mais difícil de ser feito.”

MERCADO DE ALTO PADRÃO

Para Godoi, o bairro do Tatuapé tem uma situa­ção diferente do mercado. “Aqui sempre são gerados negócios, tanto no residencial quanto no comercial. Os imóveis que estão sendo vendidos hoje estão em uma faixa de até 1,5 milhão e são vendidos fácil. Há um público maior para esta faixa de pre­ços. Acima disso há um outro públi­co para o qual se vende menos, falando em unidades.”

Com cerca de dez anos de atuação no bairro, o corretor de imóveis diz que este ano não obser­vou mudança no mer­cado. “Se eu não vendi, outro colega vendeu.” Apesar disso, ele reco­nhece que hoje não se vende como há cinco anos. “Antes eram vendidos qua­tro, cinco, seis imóveis de alto padrão por mês. Hoje se vende um ou dois imóveis de alto padrão e o restan­te abaixo de 1,5 milhão.”

Os imóveis acima de 1,5 milhão de reais con­tinuam com procura alta na região. Contudo, os interessados estão pesquisando mais para encon­trar o imóvel desejado e demorando mais para fe­char o negócio. Mas, para Godoi, os preços em si não caíram nesta fatia do mercado.

Araújo também avalia 2015 como um ano posi­tivo na região do Tatuapé. “Produtos já entregues da Trisul tiveram um ótimo desempenho de ven­das e acreditamos que esse cenário continuará em 2016. Produtos prontos ou em obras prestes a ser entregues têm uma absorção boa.”

O profissional da Trisul conta que em meados de novembro foi lançado um empreendimento no Itaim, com apartamentos de 80 e 100 metros quadrados e, em dezembro, já havia sido vendi­do 42% do produto. “Quando se trata de produto bem precificado, trabalhado, bem localizado e em regiões onde existe demanda, continuamos com boa performance.”

EXPECTATIVAS

Se em 2015 já se previa uma re­tração da economia, devido aos acontecimentos de 2014, este ano ainda é uma incerteza para o mercado. A melhora da eco­nomia do país ainda não é uma aposta, mas o otimismo já volta a tomar conta das pessoas. Na verdade, dúvi­das e previsões pessimistas sempre existirão, mas os ajus­tes que o setor vem fazendo demonstram que é possível ob­ter bons resultados mesmo em tempos difíceis.

No mercado imobiliário, o período de adaptação já começou e deve durar mais alguns anos. Tornar os preços compatíveis à realidade dos compradores deverá ser o maior dos ajustes. Mas as construtoras ainda conti­nuarão reduzindo novos investimentos e priori­zando vender o que já está disponível. “Devido à incerteza em relação às mudanças políticas e econômicas, acreditamos que o foco das incorporadoras continuará sendo a venda de unidades em estoque”, diz Araújo.

Para o coordenador de Marketing e In­teligência de Mercado da Trisul, as incor­poradoras têm o desafio de rever concei­tos, se adaptar ao novo cenário econômico do país e buscar soluções que atendam à demanda de moradia e, ao mesmo tempo, se adapte ao novo Plano Diretor de São Paulo, sempre com foco na rentabilização dos investimentos.

Os imóveis com preços até 1 milhão e com tamanho de 120 a 150 metros qua­drados devem ser os mais procurados em 2016. Godoi explica que na região do Ta­tuapé há diversos públicos e estes estão sempre buscando oportunidades novas. “Quem está em um imóvel de 50 metros quadrados vai para um de 90. Aquele que está em um de 100 vai para um de 150, o de 150 muda para um de 200. Isto é algo constante.”

Os apartamentos com até 40 metros quadrados, os studios, voltados para soltei­ros, casal sem filhos e divorciados, também terão procura no bairro.

Para Araújo, o ano será marcado pela mescla de produtos aprovados no zonea­mento do Plano Diretor anterior a 2014, junto a produtos do novo Plano Diretor, principalmente próximos a eixos de Metrô e Operações Urbanas. “A decisão de lança­mento será caso a caso, dependendo da de­manda específica de cada produto.” Ele ainda conta qual é o pensamento da Trisul neste momento: “Continuamos acompanhando o mercado e fazendo lançamentos pon­tuais onde identificamos uma demanda reprimida, apesar do cenário econômico.”

Em relação a lançamentos, Godoi acredita que as cons­trutoras não irão construir no mesmo ritmo dos últimos anos. “Vão esperar o mercado assentar um pouco, porque há muita oferta de imóvel no bairro e na cidade toda.” E conclui com bastante otimismo: “Acredito muito no ano que vem e espero vender muito.”

Amanda Santana

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