Cumprimento de normas

condominiais e convivência pacífica

Em qualquer condomínio o síndico tem várias obrigações que estão elencadas no Código Civil.
Neste artigo abordaremos especificamente o Artigo 1.348 Código Civil e seu inciso IV, que diz:  
“ Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da Assembleia;”
O condomínio possui áreas comuns e áreas privativas e, mesmo dentro de sua área privativa, o condômino deverá cumprir as regras existentes para aquela comunidade.
A questão é: por que para aquela comunidade? Porque para cada condomínio as regras, além das gerais, são específicas, pois cada um tem suas necessidades próprias.
Por exemplo, para que especificar regras sobre o uso da piscina, se não existe piscina no condomínio?
A Convenção Condominial é a regra geral do condomínio, sua constituição. O Regimento Interno regulamenta o dia a dia daquela coletividade e nas Assembleias são decididas,  em regra  por votações, sobre qualquer decisão necessária à resolução de problemas que surgem, quer pelo uso, quer por ações dos condôminos no condomínio.
Perguntará o condômino: eu estou dentro da minha casa e não posso fazer tudo que quero?
A resposta é “não”, pois existem as limitações legais e regulamentares, sendo obrigação do Sindico fazê-las cumprir.
Essa tarefa não é das mais fáceis e nem das mais simpáticas.
As pessoas que vivem em condomínio têm como elo comunitário a propriedade ou unidade condominial, não tendo  valores em comum, como  a cultura, a religião, etc., motivo pelo qual, muitas vezes, o dialogo desaparece.
E o que se deve fazer, então? Penso que a melhor saída será a criação de “laços de amizades”, eliminando o anonimato, e buscando transformar o condomínio em uma grande unidade familiar.
Quando as pessoas têm uma relação de amizade a preservar, elas mesmas respeitam naturalmente limites na convivência, conforme se verifica nas pequenas cidades interioranas, onde os limites individuais e as ações coletivas convivem harmoniosamente.
Essa mudança de paradigma, à primeira vista, pode parecer difícil, senão impossível, mas como o condomínio é uma célula da sociedade, na medida em que vamos colocando este conceito de uma convivência pacífica e harmoniosa, através de treinamentos e orientações, o convívio se tornará mais agradável e salutar.
Quanto aos deveres do síndico, este tem a obrigação de fazer cumprir os regulamentos aos quais o condomínio, por Lei, está submetido.
Quando o condômino se recusar a cumprir voluntariamente as normas convencionadas, não restará ao síndico alternativa senão a aplicação de advertências, multas previstas nestes regulamentos e, até mesmo, com o devido processo legal, a expulsão do condômino antissocial.
Ao contrário do que se pensa, o síndico não é um “fazedor de normas” ou o “dono do condomínio”, mas somente um administrador limitado em suas ações pelas Leis vigentes, como é o caso do inciso IV, do artigo 1.348, do Código Civil, bem como o que determinam a convenção condominial, o regimento interno e as decisões tomadas em assembleias.
Dentro do escopo de suas obrigações, o síndico, mesmo o profissional, tem o dever pacificar os condôminos, buscando uma convivência harmônica, o que não será conseguido somente com a aplicação de sanções àqueles que não cumprem as normas estabelecidas pelo coletivo condominial.
Ao limitar-se, o síndico, somente na aplicação das  regras,  sem buscar a motivação que faz o condômino infringi-las, estará mantendo o paradigma de conflito e dando a falsa impressão de que é realmente o “fazedor de normas” ou o “dono do condomínio” e só irá gerar antipatias  e fomentará a criação de vários “grupos de força” que promoverão situações antagônicas entre si e com o condomínio.
Melhor e mais econômica saída será a promoção de eventos sociais sem cunho político, religioso, ou de qualquer forma segmentado, que possa proporcionar aos condôminos uma convivência harmônica e criar de laços de amizade.
Com esse procedimento, os condôminos já estarão habituados a reunir-se e conversar sobre assuntos variados, inclusive sobre problemas condominiais.
Como consequência, por ocasião da realização de assembleias obrigatórias, para a deliberação de normas ou serviços a serem realizados, os condôminos estarão propensos ao diálogo e também à solução coletiva dos conflitos surgidos nessa comunidade.

Ana Luiza Pretel
é advogada, administradora
de empresas, mediadora e árbitra condominial eempresarial.

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