Reflexo da crise

ECÔNOMICA NOS CONDOMÍNIOS

É fato: estamos vivenciando um período de enorme crise econômica. Consequentemente, ocorreram diversos aumentos, dentre os quais destacamos a conta de energia elétrica, o combustível, a elevação na taxa de juros e no preço de produtos e serviços básicos, aumentos que obrigaram o consumidor a se virar como pode e, muitas vezes, o faz escolher contas para serem “sacrificadas”, e a taxa condominial é uma delas, em decorrência da multa legal ser de apenas de 2%, e deivido à incidência de juros baixos.
A concorrência torna-se ainda mais desleal quando constatamos que os juros do cartão de crédito já ultrapassam 300% ao ano no rotativo, o cheque especial já superou os 200% ao ano, além de outras contas nas alturas e, por outro lado, a multa legal em caso de inadimplência de taxa condominial é de apenas 2%. Como reflexo, o calote nos condomínios sofreu um grande aumento no primeiro semestre deste ano em comparação a igual período do ano passado, e a previsão é piorar.
Quando entrou em vigor o novo código civil em 2003 os síndicos perderam uma importante ferramenta para combater a inadimplência.
Antes do novo Código Civil, o teto das multas para quem inadimplisse com as taxas condominiais era de até 20% do valor do condomínio, entretanto, passou a taxa para 2%. “Isso criou uma categoria de inadimplentes volantes, que atrasam alguns meses, mas não sempre. Como a multa é menor do que ficar com outros pagamentos em atraso, o condomínio acaba sendo a última preocupação das pessoas”, afirma Rachkosrsky.
A saída encontrada por muitos condomínios é reajustar a taxa condominial em torno de 15%, no caso dos residenciais, e 20% para os comerciais, o que já vem acontecendo, lembrando-se que os aumentos devem ser aprovados em assembleia.
É inegável que os aumentos nos insumos básicos do condomínio, tais como água, luz e folha de pagamento, dentre outros, podem gerar aumento da taxa para os moradores e, consequentemente, do número de inadimplentes do conjunto habitacional.
Por sua vez, o síndico tem o dever de alertar os condôminos da necessidade de evitar desperdícios, de modo geral, e concomitantemente adotar aparelhos para diminuir a vazão de água, sensores de presença, troca de lâmpadas quentes por lâmpadas frias e realizações de revisões periódicas na parte hidráulica. Atitudes que, somadas a algumas medidas administrativas como desligar as luzes em horários pré-estabelecidos e até a desativação dos elevadores, geram considerável economia.
Outras medidas para diminuição dos custos não devem ser descartadas como o corte de gastos com funcionários, instalação de hidrômetros individuais, reavaliação dos contratos em vigência e combater a inadimplência.
O combate à inadimplência, que sempre foi tarefa árdua, torna-se ainda mais difícil em momentos de crise, entretanto, a administração do condomínio tem como recurso protestar as contas atrasadas em cartório. Ou seja, se o condômino não pagar no prazo estipulado, terá seu nome incluído no rol dos maus pagadores, ou seja, na lista negra dos serviços de análise de crédito como o SCPC e o Serasa.
Importante esclarecer que o atraso no pagamento das taxas condominiais prejudica todos os condôminos, pois, na maioria das vezes, resulta na criação de taxas extras, decerto ainda que o acúmulo da dívida pode conduzir o morador a perder seu apartamento através de penhora. Portanto, se o orçamento apertou, é necessário renegociar a dívida com o condomínio para que o problema não vá parar na Justiça.
Por outro lado, são raros os condomínios que trabalham com folga nos caixas e, assim, devem as administradoras e síndicos ficarem atentos e impedir que ultrapasse o limite de duas mensalidades atrasadas, sendo que, a partir disso, necessário se faz o acionamento imediato de ação judicial.
São frequentes no nosso ordenamento jurídico as execuções de bens em ações envolvendo condomínios, observando que não existe um valor específico e tempo determinado para a execução ser realizada, uma vez que a lei permite o ingresso desta ação a partir do primeiro mês de atraso.
Na prática, ocorre a execução de bens quando a dívida ultrapassa 30% do valor do imóvel, observando-se que, se o condômino deve por muito tempo, o bem pode ser penhorado, leiloado e vendido para pagar o débito, sendo o objetivo da ação sanar a dívida.
Atualmente, vivenciamos uma forte crise econômica e, por ter juros menores, a taxa condominial não raras vezes deixa de ser priorizada no orçamento familiar. Todavia, esta atitude deve ser repensada, pois, ao deixar de pagar a sua contribuição mensal, pois é a única que pode alcançar a própria casa da família, ou seja, podendo optar por algumas de suas obrigações mensais, a última deve ser a taxa condominial.
A crise chegou e tudo indica que irá demorar, cabendo aos síndicos tomarem atitudes que minimizem seus efeitos e aos condôminos que não deixem de pagar suas taxas condominiais, e, no momento de aperto, não demorem em procurar uma solução amigável para colocar em dia sua dívida, pois o bom senso e o acordo sempre serão o melhor caminho, com ou sem crise.

 

Edson José de Santana

Edson José de Santana

Atua na área condominial desde 2003, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 193.252, em São Paulo

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