Conciliação e mediação

em condomínios

Nos dias atuais, nas grandes cidades principalmente, cada vez mais as pessoas estão mudando de suas casas para condomínios.
Na cidade de São Paulo, quem nunca tinha vivido em condomínio agora terá de adaptar-se a essa nova maneira de viver, pois, nos bairros onde somente existiam casas, hoje em dia estão sendo construídos condomínios verticais e horizontais.
Podemos, então, nos perguntar: o que é viver em condomínio? Antes de responder a essa pergunta, precisamos saber: “o que é condomínio”?
O condomínio nada mais é do que ter área útil individual e área comum. Na área útil existe o domínio, e na área comum será o domínio comum de todos os condôminos sobre uma mesma coisa.
No caso de condomínios verticais ou horizontais, é literalmente dividir entre várias pessoas o domínio sobre o jardim, o quintal, a garagem e a área de lazer.
Fazendo um paralelo com uma casa, todas essas áreas criam conflitos que deverão ser resolvidos com a decisão da maioria e não de uma só pessoa.
Todo condomínio deve ter uma pessoa eleita pela maioria - o síndico - ou contratado - síndico profissional – para resolver os problemas. Muitas vezes esses conflitos envolvem custos e estes valores deverão ser recolhidos e suportados de forma igualitária entre os condôminos.
Além dos conflitos que envolvem custos, temos ainda as questões pessoais ou que afetam diretamente a coletividade de maneira potencialmente nociva ou perigosa à saúde ou à vida; e quando isso ocorre, necessário se faz levar a questão para conhecimento, conversas e aprovação, ou não, de todos os moradores, sobre as providências a serem tomadas.
Fazendo um comparativo simples, viver em condomínio é como viver em sociedade familiar, em que todos os problemas devem ser resolvidos de comum acordo por todos e não por um só.
É lógico que, diante da convivência de tantas pessoas distintas, cada uma com seu estilo de vida, crenças e valores, surjam problemas de ordem prática em decorrência dessas diferenças como, por exemplo: o barulho feito por um e que incomoda o outro; as festas que ultrapassam horários pré-estabelecidos ; a sujeira em espaço comum; as vagas de garagens quando utilizadas de modo incorreto, avançando no espaço do outro; o uso da quadra e da piscina com suas regras próprias; o horário do silêncio quando não respeitado.
Além das questões acima elencadas, temos as reclamações sobre zelador, porteiros, faxineiros e prestadores de serviços.
Somam-se a tudo isso as implicâncias pessoais que um condômino pode ter com o outro por imperfeições natas do ser humano: vaidade, inveja, orgulho.
Assim, mesmo que o síndico tenha um bom corpo diretivo, ou seja, um Conselho atuante e uma administradora competente ao seu lado, muitas vezes fica inviável administrar e resolver com imparcialidade certos conflitos de ordem cotidiana quando esses envolvem sentimentos humanos.
Cada vez mais se faz necessário que os condomínios contem com a ajuda de profissional especializado para resolver os problemas referentes à convivência diária entre moradores; esse poderá ser um Conciliador ou Mediador.
Atualmente, é recomendável e necessário que a administradora de condomínios mantenha, em seus quadros, um mediador de conflitos (pessoas especializada na área) para atuar nos casos em que fica inviável a própria administradora e/ou o síndico atuarem.
Outra forma para a solução de conflitos é a administradora firmar parceria com empresa especializada, em Métodos Adequados de Resolução de Conflito, que trabalhe com Negociação , Conciliação, Mediação e Arbitragem, devendo ser séria e renomada no mercado, para que, em cada caso, seja utilizado o método mais adequado, sem a necessidade de socorrer-se do Judiciário, que sempre tem suas decisões mais demoradas, além de custosas, para a vida dinâmica do Condomínio.
Com o uso destes Métodos Adequados, tanto o sindico, o conselho e a administradora estarão livres para solucionar as questões administrativas, ficando delegado a pessoas treinadas e capacitadas em resolução de conflitos intervirem nas desavenças condominiais cotidianas. Afinal, levar ao Judiciário os conflitos que podem e devem ser resolvidos através do diálogo não vale à pena.
Cabe ressaltar que, com o Novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor a partir de março de 2016, todas as pessoas deverão utilizar-se da Conciliação e Mediação de seus conflitos antes de buscar o Poder judiciário e, sem sombra de dúvidas, o negociador, o mediador e/ou conciliador devidamente treinado e capacitado é a pessoa mais indicada para essa tarefa.

Ana Luiza Pretel
é advogada e administradora de empresas, especialista em Métodos Consensuais de Soluções de Conflitos pela Escola Paulista de Magistratura e em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica. Conciliadora no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em 1º e 2º Graus

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