Garagem de condomínio: conflitos e soluções

NA UTILIZAÇÃO DA GARAGEM NOS CONDOMÍNIOS

Quando falamos em conflitos em condomínios logo constatamos que o uso da garagem ainda é um dos motivos que mais trazem discussões entre os condôminos, esta adversidade vem piorando com o aumento da frota de veículos nos grandes centros urbanos, causando uma enorme preocupação ao Síndico e Administradoras, pois, além de difícil e complicado de administrar a disputa por vagas pode comprometer a paz da coletividade deixando marcas no bem-estar da unidade.
Dentre os principais dilemas podemos destacar a questão das vagas compartilhadas, carros maiores do que a demarcação disponível, danos e amassados causados por vizinhos, estacionar motos e automóveis juntos, estacionar o veiculo na vaga de outro condômino, uso de vagas por pessoas não identificadas ou desautorizadas, utilizar a vaga como depósito de bens, lavagem ou conserto de veículos, dentre outros. Assim, todas estas situações devem estar previstas no Regulamento Interno do Condomínio, e o Síndico deve estar ciente de que a ausência de regras para a utilização da garagem poderá gerar enorme insatisfação dos moradores.
Os Condomínios mais novos e modernos geralmente destinam vagas para a guarda de motos nas áreas comuns da garagem, entretanto, os mais antigos, em sua grande maioria, não acompanharam a real necessidade por vagas e não possibilitam esta escolha, de forma alternativa, apenas toleram a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga, desde que não traga embaraço aos demais moradores.
Importante se faz alertar ser indispensável a leitura da Convenção Condominial, pois, qualquer padronização ou tolerância passa pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o Código Civil, em seu artigo 1.336, IV, que determina os deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.
Nota-se ainda que, os condomínios não são obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, todavia, sempre orientamos o uso do bom senso para solucionar conflitos, e, indubitavelmente, além de salutar, tendo condições, essa população sempre deve ser favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.
A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto n. 5.296, de 2004, que estabelece normas para promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada Município, através do Código de Obras, deve regular o uso de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal n. 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.
Ressaltamos que é proibida, desde abril de 2012, a venda ou aluguel de vagas de garagem a não moradores. A lei Federal n. 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.
Assim, depreende-se que as vagas só podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A alteração vale para proprietários de apartamentos, escritórios, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagem.
Observamos ainda que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Observando que os prédios garagens e condôminos com garagens com matriculas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.
No que tange a segurança do abrigo de veículos, mais uma vez, destacamos a importância da Convenção e Regulamento Interno do Condomínio, que devem servir de base para que se promova o cadastro de usuários e veículos autorizados. Outrossim, tais medidas tem o condão de tentar assegurar aos moradores a identificação de todos usuários da garagem, facilitando assim eventuais ressarcimentos e o estacionamento dos veículos dos visitantes sob responsabilidade do proprietário da vaga.
Orientamos os Condomínios a se abster de criar proibições desnecessárias, como exemplo se pode citar a de proibir o estacionamento de motos ao invés de carros. Ora, desde que se limite à sua vaga, e não haja mais de um veículo por vaga, sua utilização não crie obstáculos ao acesso e manobra na garagem dos demais usuários, não há que gerar problemas, haja vista que, tais proibições além de ser inúteis para a coletividade, podem gerar insatisfações dos condôminos diretamente afetados.
Destacamos agora o problema gerado quando ocorrem desvios de finalidade das vagas de garagem. Vejam, salvo disposições em contrário na Convenção do Condomínio, tão somente veículos podem ser colocados na garagem, decerto que, o depósito de quaisquer outros bens é proibido. No entanto, é frequente a ocorrência de tais problemas que sempre partem de pensamentos equivocados de que sendo a vaga uma propriedade exclusiva, o proprietário pode utilizar como bem entender.
Ou seja, é imprescindível que os síndicos e administradoras criem mecanismos e regras específicas para a garagem, haja vista que, toda edificação deve ter cuidados ao estipular, por escrito e de antemão, as normas de utilização da garagem. Tais medidas, certamente vão prevenir problemas, e ainda, vai legitimar o Condomínio a agir quando necessário.
Nos casos em que os proprietários não possuírem direito adquirido a uma demarcação de vaga, é normal que o condomínio adote o sistema rotativo de distribuição de vagas de garagem aos moradores, geralmente este sorteio é anual e durante a realização de assembleia. Com efeito, a opção pelo rodízio acontece sempre que se entende que todos os condôminos têm direito aquelas vagas mais bem localizadas, possibilitando assim uma alternância na ocupação dos melhores espaços.
Há condomínios que possuem vagas de garagem cobertas, descobertas, grandes, pequenas, livres e presas a outras, ou seja, umas mais privilegiadas do que outras, e assim, com o intuito de diminuir regalias ou vantagens, o ideal e a pratica de sorteio anual de vagas, e todos podem participar, inclusive os condôminos que, porventura, não comparecem à assembleia, desde que representado por alguém munido de procuração, havendo alguns condomínios que aceitam para esta finalidade o comunicado verbal de que seja representado por outro condômino, e caso não indique alguém, ao final do sorteio, as vagas restantes podem ser distribuídas pelos faltosos.
É importante que o sorteio apresente regras claras e específicas, além de previamente estipuladas pelo próprio condomínio e que sempre respeitem os direitos adquiridos e os limites do bom senso, sob pena de incorrer em ilegalidade. Após, esse conjunto de normas deve gerar um documento escrito e ser aprovado em assembleia. Observamos que, somente após esses trâmites legais, é que o sorteio poderá ser efetuado.
Evidencia-se assim que, o condomínio tem o dever de quando possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos, por sua vez, os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais.
Na maioria das vezes o Síndico pode e deve assumir o papel de mediador, agindo com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive com aplicação de advertências e multas previstas na Convenção e no regimento interno.
Seguindo as orientações apresentadas, dificilmente o Condomínio se socorrera do Poder Judiciário em problemas relacionados à garagem, entretanto, se, mesmo tomando estas medidas tiver que ingressar com uma ação judicial, a probabilidade de êxito do Condomínio serão muito boas.

Edson José de Santana

Edson José de Santana

Atua na área condominial desde 2003, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 193.252, em São Paulo

Compartilhe este Artigo