Impactos do novo Código de Processo Civil nos condomínios

Novo Código Civil

Entendemos que as alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil são favoráveis, pois tornarão mais rápida e real a cobrança das taxas condominiais com o aspecto de título executivo extrajudicial e sua execução direta, sem fazer o costume da exaustiva ação judicial de cobrança que pode durar mais de dez anos.

Destacamos a seguir algumas mudanças na configuração do processo judicial com o advento do novo Código de Processo Civil:
1 – Desnecessário o processo de cobrança de taxas de condomínio em atraso, sendo que o não adimplemento da taxa de condomínio, que se tornou um título, é exequível. Este contém, inclusive, todos os elementos de existência de um título executivo, ensejando a sua execução direta, sendo o condômino citado para pagar o débito em três dias, sob pena de penhora de bens para quitação da dívida, incluindo o apartamento devedor, mesmo que seja único bem de família.
2 – Art. 786: A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.
3 – Art. 789: O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.
4 – Art. 829: O executado será citado para pagar a dívida no prazo de três dias, contado da citação.
§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
§ 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.
5 – Art. 389 do Código Civil determina que: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.
6 – Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros e atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.
7 – O apartamento responde ou suporta pela integralidade dos débitos existentes, podendo, até mesmo, ser leiloado para pagamento da dívida, mesmo sendo único bem da família.

Indubitavelmente, as alterações trazidas são muito favoráveis, entretanto, não podemos deixar de lamentar unicamente a preservação dos juros da antiga Lei 4.591/64, que é de 1% ao mês, ou seja, inferior aos juros aplicados no mercado.
Ora, não pagar em dia e ser penalizado com uma taxa de juros de 1% ao mês só incentiva a inadimplência, pois o condomínio acaba bancando o capital do inadimplente em face ao mercado, no qual os juros reais são muito maiores.
O novo Código de Processo Civil trouxe uma importante alteração no sistema concernente à cobrança das contribuições condominiais, haja vista que, concomitante à execução, irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for adimplida no prazo de três dias, é realizada a penhora direta do imóvel, que já foi requerida com a propositura da ação de execução. Não ocorrendo o pagamento, o imóvel irá a leilão de imediato.
Conforme o artigo 784, inciso X do novo Código de Processo Civil, amplia à condição de título executivo extrajudicial, senão vejamos:
Artigo 784 do NCPC: “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Trocando em miúdos, isso proporciona aos profissionais do direito a diminuição do tempo, pois levará a uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta essência já poderá ser sujeito, de pronto à execução. Desta forma, foi suprimida a etapa de conhecimento que era a averiguação preambular da dívida de condomínio, como se tivessem um pouco de dúvida de sua subsistência, substituída agora pela veracidade, exigibilidade e liquidez, característicos aos títulos executivos.
Desta forma, na prática, ao contrário de requerer a citação do condômino inadimplente para exibir sua defesa sobre os fatos descritos na petição vestibular e chegar a uma sentença, decerto que nesta etapa poderia ser interposto distintos recursos pelo inadimplente que encaminharia o processo a todas as instâncias, tão somente para protelar.
O novo Código de Processo Civil entrou em vigor em março do corrente ano, e, desde então, o condomínio credor pode requerer a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em três dias, sob pena da admissão das medidas constritivas particulares da execução, como a penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação do crédito executado.
O imóvel do condômino inadimplente é a garantia do condomínio, decerto que a legislação não outorga os benefícios de proteção por ser único imóvel da família, e, junto com os impostos, esta imunidade é excluída da dívida de condomínio, assim como acontece com o IPTU, que, por ser o único apartamento da família, não se beneficia ou favorece de não poder ser penhorado, de acordo com o que reza o artigo 3º da Lei 8009/90, senão vejamos:
“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
... IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”
É de substancial importância que os condomínios se adequem ao Código Civil de 2002, retificando, corrigindo ou conferindo suas convenções aos níveis de mercado, uma vez que o juro aplicado pelos condomínios é bastante inferior ao de mercado.
Notadamente, mais razoável seria que os condomínios se renovassem, passando a utilizar os juros aplicados no mercado, considerando que o nosso ordenamento jurídico vem pacificando este entendimento, necessitando constar primeiro na convenção condominial.
O novo Código de Processo Civil, combinado com o Código Civi,l assevera que não solver a taxa condominial passa a ter o mesmo efeito de não pagar, por exemplo, o cheque especial ou o cartão de crédito, com a possibilidade de execução imediata sem a tradicional ação de cobrança.
É inegável que a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil introduz uma enorme expectativa de tentar uma grande redução na inadimplência, uma vez que a garantia efetiva e concreta da dívida passou a ser o próprio apartamento do condômino inadimplente.
Para finalizar, podemos concluir que as alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil são de grande importância, pois conseguiram proporcionar uma maior efetividade ao cumprimento das obrigações condominiais. Outrossim, não podemos deixar de reiterar a real importância de os condomínios e condôminos sempre fazerem uso do diálogo e bom senso para dirimir toda e qualquer contenda, sempre com intuito de chegarem a uma composição amigável, sendo esta, geralmente, a melhor solução.

Edson José de Santana

Edson José de Santana

Atua na área condominial desde 2003, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 193.252, em São Paulo

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