OS HABITUAIS EQUÍVOCOS COMENTIDOS PELOS SÍNDICOS

OS HABITUAIS EQUÍVOCOS COMENTIDOS PELOS SÍNDICOS

Primeiramente salientamos ser inegável que a vida em sociedade está cada vez mais difícil e complexa, o que conduz a um desinteresse em ser gestor da coisa comum, uma vez que, tal encargo implica em assumir diversas atribuições e em consequência, uma lista de responsabilidades.
Ser síndico não é fácil, pois, normalmente é eleito em assembleia condominial por ser o mais confiável, e assim que toma posse do exigente cargo se depara com muito trabalho concomitantemente com críticas infindáveis.
Indubitavelmente o síndico é um personagem dos mais importantes de um condomínio em decorrência dos seus direitos e deveres, decerto ainda que, o condomínio dificilmente vive em harmonia sem sua presença.
Assim, cabe aos moradores muita reflexão na hora da eleição, inclusive para manter o patrimônio valorizado, evitando também enormes aborrecimentos.
Entendemos assim que o síndico a ser escolhido deve ser uma pessoa honesta, ter bom senso e capacidade, até para resolver problemas diários que surgem entre condôminos, moradores, funcionários, dentre outros.
Jamais devem os condôminos eleger candidato que apenas almeja a isenção da taxa condominial ou outro tipo de vantagem ou ganho pessoal, e, ninguém aceitando ser síndico, o ideal é contratar o denominado síndico profissional.
Destacamos agora os principais equívocos cometidos pelos síndicos e suas sequelas:

DESRESPEITO AO DESTINO DOS RECURSOS DO CONDOMÍNIO – A destinação de cada tipo de recurso financeiro levantado pelo condomínio tem o dever de ser usado para a exata função definida em assembleia, ou seja, as contribuições para fundos de reserva para emergências, taxas ordinárias e taxas extraordinárias, não podem ser usadas para outra função senão aquelas já estabelecidas.
Observamos que os diferentes fundos são pagos por pessoas diferentes, por exemplo, os locatários de uma unidade são chamados para pagar apenas as despesas ordinárias, enquanto que, as despesas extraordinárias devem ser pagas pelos donos da unidade.
Outro ponto que podemos destacar é que se o síndico começar a usar os fundos de obra para honrar pagamentos como manutenção preventiva ou salários dos funcionários sem a devida anuência da assembleia ele pode ser chamado a restituir esses valores para o condomínio, do próprio bolso.
Para evitar estas situações, se o sindico observar que a arrecadação condominial não está suprindo os castos, o correto é convocar uma assembleia com o intuito de aprovar o aumento da cota condominial, e assim, poderá se resguardar, haja vista que dividiu o problema com a coletividade.
EXECUÇÃO DE OBRAS SEM A DEVIDA APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA – Toda e qualquer obra não deve ser executada muito menos autorizada pelo síndico a não ser que seja aprovada pela assembleia geral do condomínio, haja vista que, se aprovada sem anuência da assembleia o mesmo pode ser obrigado a desfazer a obra e consequentemente ressarcir o condomínio desses gastos.
Observamos ainda que, o síndico deve ter muito cuidado com o quórum necessário no momento da aprovação das obras em assembleia.
É muito importante que o síndico passe informe á assembleia toda e qualquer reforma que não seja emergencial, dividindo assim a responsabilidade com os condôminos, mesmo as obras sendo emergenciais, haja vista que, o síndico deve justificar e ratificar o uso do dinheiro.

EXPOSIÇÃO DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES – Não se deve expor os condôminos que estão em atraso com as taxas condominiais, seja em quadros de avisos, em assembleias, ou ainda, deixando-os em posição desconfortável como colocar balancetes em áreas comuns do condomínio, pois, o condômino em questão pode se sentir compelido a ingressar com ação indenizatória por danos morais contra o condomínio, e assim, além de não pagar seus atrasados, o condomínio terá que enfrentar um processo e poderá ser condenado a indenizar pelos possíveis danos morais causados.
Referida situação pode ser evitada sem que o síndico deixe de informar quais unidades estão devendo, entretanto, deve fazer de maneira a não constranger ninguém, podendo essa informação vir junta com o boleto de pagamento do condomínio evitando que o dado fique exposto nas dependências do condomínio, observando que a lista não deve apresentar os nomes dos devedores, e sim, apenas os números das unidades inadimplentes.
DEIXAR DE PAGAR OS IMPOSTOS DO CONDOMÍNIO E OS ENCARGOS SOCIAIS DOS FUNCIONÁRIOS – Os encargos sociais são um direito de todo trabalhador, seja ele do condomínio ou contratado de uma empresa terceirizada, observamos ainda que, o síndico é solidário de todas as dívidas trabalhistas e do condomínio, inclusive dos terceirizados, e assim, é de suma importância adimplir com todas essas taxas e prestar contas de forma correta dos encargos envolvidos.
Deve o síndico acompanhar o pagamento dos encargos e impostos realizados pela administradora do condomínio, e ainda, checar se a empresa terceirizada de mão de obra contratada faz o mesmo.
Se a empresa terceirizada não estiver honrando seus compromissos, essa pendência geralmente acarreta em uma reclamação trabalhista com o condomínio também no polo passivo da ação, como responsável solidário pelos pagamentos, e ainda, gerar divida com contribuições previdenciárias e fundiárias.
É de enorme importância que antes de contratar uma empresa, seja realizado um estudo, verificando se a empresa em questão tem certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, principalmente as expedidas pela Autarquia Previdenciária, conferindo ainda o certificado de regularidade do FGTS do fornecedor, tudo isso tem a pertinência de se evitar que o condomínio seja processado, o que é bastante oneroso.
Salientamos ainda que, é fundamental que esta checagem seja realizada a cada três meses, sendo o ideal que conste no contrato de prestação de serviços uma cláusula que obrigue o fornecimento desse tipo de informação à administradora, e assim, diminuir o impacto nas contas do condomínio, numa possível abertura de falência ou ainda, deixe de pagar os encargos e impostos devidos por um longo período, fazendo com que o condomínio seja obrigado a arcar com esses custos.
Em nenhuma situação o síndico deve deixar de formalizar um contrato, não deve ser seduzido por descontos extras por trabalho sem nota fiscal.

DESCUIDAR DA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO – a manutenção preventiva tem que ser realizada, pois, sua falta, pode acarretar transtornos maiores, uma vez que pequenos defeitos podem chegar a gerar problemas estruturais, além disso, as manutenções corretivas são mais onerosas, demoradas e demandam mão de obra especializada.
Note-se ainda que, um elevador que despenca por falta de manutenção, um vazamento de gás devido à falta de manutenção, acarretam enormes problemas para o síndico, pois, são reais as possibilidades de uma situação dessas ser letal, e se o pior acontecer como a morte, quer seja em um incêndio, ou devido a uma queda do elevador, ou inalando gás que ficou vazando por dias, o síndico poderá vir a responder criminalmente se provado que houve negligência com esses cuidados, além de ter que ressarcir do próprio bolso os estragos causados, observando-se que comprovada a negligência dificilmente a seguradora pagará algo nesses casos.
Orientamos sempre os síndicos que criem um calendário de manutenção preventiva para todos os itens do condomínio e segui-lo, junto com o zelador, sendo uma atitude fácil, prudente, traz segurança para o condomínio e ainda, ajuda a manter as contas em dia, pois, evitar que algo aconteça é sempre mais econômico do que os reparos emergenciais.

FALTA DE COMUNICAÇÃO COM OS CONDÔMINOS – é essencial que o síndico transmita todas informações pertinentes aos condôminos, com o intuito de estabelecer uma gestão cristalina, devendo esta comunicação ser realizada não só pessoalmente ou nas assembleias gerais, mas também, de forma complementar por envio de circulares e avisos. Atualmente o síndico pode contar com diversas soluções tecnológicas que ajudam nessa gestão da comunicação, como os modernos aplicativos.
Ressaltamos ainda que, a má comunicação ou falta dela é uma das principais fontes de desgaste na relação entre síndicos e condôminos.
Ora, se o síndico não se mostra acessível, demonstra que ele não precisa dialogar com os condôminos, que é pouco democrático ou que não precisa ser cristalino na sua gestão, entretanto, é fundamental que o mesmo se comunique bem com os moradores que devem saber onde encontra-lo e que tenham suas dúvidas sanadas.
Para que essas situações sejam evitadas os síndicos podem orientar os moradores sobre como podem contata-lo, esclarecendo como seriam estas formas de comunicação para facilitar sua relação com os condôminos e não o contrário, portanto, é essencial criar regras de comunicação e estabelecer limites, principalmente no que tange ao uso de aplicativos como o Whatsapp, que pode virar uma enorme dor de cabeça se não bem utilizado.
O sindico pode disponibilizar e centralizar a comunicação em um canal online específico, (e-mail ou site do condomínio), que costumam ser mais eficazes e fáceis de organizar, priorizando assim as solicitações e dúvidas.
Pode ainda o síndico realizar um plantão a cada quinze dias para tentar sanar as eventuais dúvidas, e caso não consiga responder todas é importante que avise ou solicite mais tempo para responder o que não for prioridade.

CONCEDER DESCONTOS AOS INADIMPLENTES – o síndico não pode oferecer nenhum tipo de desconto aos condôminos inadimplentes como parte da negociação da dívida.
Se o síndico oferecer descontos, pode ter que devolver o valor oferecido, haja vista que, o dinheiro que os inadimplentes devem não é do síndico, mas de toda coletividade.
Ora, conceder descontos para quem não está com as obrigações em dia é beneficiar quem não colaborou com o bem comum, assim, o que o síndico pode fazer é oferecer um parcelamento da dívida e prazos de pagamento por exemplo.

CONDUZIR A ASSEMBLEIA DE FORMA IRREGULAR – Tempo prévio de convocação, pontualidade e regularidade não devem faltar numa assembleia, e, durante a mesma deve o síndico seguir a pauta acordada, discutir os assuntos necessários, confeccionar uma ata posterior devendo a mesma ser enviada para os condôminos, presentes, ausentes, adimplentes e inadimplentes.
Observamos ainda que, caso algum investimento, taxa extra, eleição do síndico tenha sido aprovada em assembleia irregular, não terá validade jurídica caso um condômino insatisfeito peça pela impugnação da mesma.
Portanto é extremamente necessário que a assembleia seja devidamente convocada nos moldes da sua convenção condominial além de outras regras pertinentes.

Desta forma, para se evitar irregularidades ensejadoras de impugnações e nulidades os síndicos devem seguir os procedimentos exigidos pela convenção, convocando todos os moradores, respeitando os trâmites e não deixando os inadimplentes votarem.
Esses são apenas alguns PECADOS praticado pelos síndicos, decerto que não são os únicos, mas os mais costumeiros e perigosos, e para evita-los devem prestar contas de forma cristalina, gerir com eficiência os funcionários, trocando em miúdos, viver a gestão condominial com cuidado, sempre respeitar o patrimônio de todos, acompanhar o trabalho da administradora, e enfim agir sempre com dialogo e decidir sempre com bom senso.

Edson José de Santana

Edson José de Santana

Atua na área condominial desde 2003, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 193.252, em São Paulo

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