A vez do inquilino

A vez do inquilino

Antes de fechar o contrato de aluguel em São Paulo, o inquilino deve pesquisar e treinar sua conversa porque as ofertas, neste momento, são boas e muitas. Na hora de negociar,
a força está com ele. O valor do metro quadrado para aluguel caiu em diferentes tipos de imóvel de todas as regiões em junho, na comparação com o mesmo mês do ano anterior.
No bairro do Jabaquara (zona sul) a redução nos preços dos aluguéis foi maior: em um apartamento de dois quartos, que é o tipo mais procurado, o valor diminuiu 18%. Uma unidade habitacional próxima do metrô e com garagem que custava R$ 1.600 por mês um ano antes, agora passou a valer R$ 1.300. Também houve queda expressiva em aluguéis de imóveis com
essas mesmas características em Pinheiros, nos Jardins, na Vila Leopoldina, (zona oeste), em Pirituba, na Casa Verde (zona norte), na Vila Matilde, em São Miguel Paulista, Vila Carrão
(zona leste) e na região central da capital paulista.

Para Lucas Vargas, vice-presidente executivo do portal VivaReal, a entrega em larga escala de empreendimentos nos últimos anos e a queda nas vendas impulsionaram a oferta de aluguel agora. Além disso, segundo Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SP, as regiões com maior infraestrutura tinham preços superestimados e, agora, “os valores estão mais próximos da realidade”. Nesse cenário, o inquilino deve pesquisar bem as ofertas. “E, na hora de negociar, destacar suas melhores qualidades”, aconselha Turnbull. Oferta em alta de imóveis para alugar aquece a negociação A analista de marketing Andrea Faustino, 32, e o jornalista Rafael Santos, 30, não pensaram em comprar uma casa logo de cara quando resolveram se casar, em 2012. Eles optaram por alugar um apartamento em Santa Cecília (região central de São Paulo). “A gente queria morar perto do metrô e evitar fazer uma dívida grande, como a de um financiamento, logo depois de se casar”, diz Andrea. A procura pelo lugar ideal começou um ano antes da união, conta ela.

“Na época, os preços subiam muito na hora de renovar o contrato”. Com três anos e meio no mesmo imóvel, o casal renovou o contrato conseguindo manter o valor que já pagava pela locação. “A gente argumentou que cuidava bem do imóvel”, disse a analista. A trajetória de Andrea e Rafael resume o segredo de uma boa negociação por um contrato de aluguel, afirma o consultor em gestão de pessoas Eduardo Ferraz. “Além de mostrar ao proprietário que paga em dia, o locatário deve deixar claro que será uma grande perda a saída dele do imóvel”, diz. Com a maior oferta de imóveis para alugar, o poder de barganha está cada vez mais na mão de quem busca um aluguel e do inquilino que já mora no local e quer ficar nele
após o fim do contrato. “Mas não pode ‘blefar’”, diz o corretor Alexandre Silveira. Se no mesmo prédio houver imóveis vagos, o melhor caminho é tentar um desconto após comparar o que é cobrado pelos vizinhos. Para manter o inquilino, o proprietário tem se mostrado mais aberto a resolver pequenas questões que incomodam o morador, segundo o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (do setor imobiliário), Jaques Bushatsky.


“Há um caso de um imóvel deteriorado [em São Paulo] em que o inquilino se ofereceu para fazer pequenas reformas em troca de um mês de aluguel”, diz Bushatsky. Locação eterna
O aluguel também pode ser opção a longo prazo. O administrador de empresas Claudio Marques, 51, nunca pensou em comprar um imóvel. “Queria me sentir livre para morar em lugares que estivessem de acordo com a fase da vida”, diz Marques, que atualmente reside em um apartamento em Higienópolis, no centro, e investe parte do que pagaria em um financiamento em títulos públicos. 

Segundo Samy Dana, economista da Fundação Getulio Vargas, ao financiar um imóvel usado de R$ 500 mil, por exemplo, com 50% de entrada (R$ 250 mil), por 30 anos, pagando uma parcela inicial de R$ 2.589 e de R$ 699 ao final, o comprador terá desembolsado R$ 842 mil pelo bem. Por outro lado, caso continue no aluguel, equivalente a cerca de R$2.000, e invista no Tesouro a diferença das parcelas do financiamento mais os R$ 250 mil, o consumidor terá o suficiente para comprar um imóvel de valor equivalente em 15 anos, já considerando
a valorização. “Assim, o aluguel libera recursos que iriam para o financiamento e ‘trabalha’ pelo morador”, diz. 

Aceitar aluguel mais baixo não significa desvalorizar imóvel 

O médico Antonio Naufel, 69, não viu outro meio de manter seus inquilinos num apartamento de 110 m² em Perdizes (na zona oeste), até o final deste ano: reduziu em 16% o valor do aluguel. “Fiz as contas e percebi que deixar o imóvel desocupado não compensaria. Nos próximos seis meses, iremos rediscutir esse acordo”, diz. Segundo consultores ouvidos pela redação, uma das dificuldades de quem tem um imóvel para alugar está na negociação. “Tem proprietário que não aceita a realidade do mercado de hoje e acha que reduzir o valor do aluguel é um sinal de desvalorização”, comenta a administradora de imóveis Adriana de Oliveira. Para os especialistas, o locador só conseguirá burlar a crise pela qual passa o segmento imobiliário neste ano com uma boa estratégia. “O imóvel deve ser pensado como um produto exposto na prateleira: ele tem que se destacar da concorrência por preço, localização ou valor do condomínio”, afirma Gabriel Braga, cofundador do site de produtos imobiliários QuintoAndar. 

Detalhes 

Segundo ele, um imóvel fechado por mais de três meses tem sinais de problemas. “É a hora de avaliar se o apartamento está bem cuidado e se o preço está acima do que cobra a concorrência”, diz. Detalhes como carpete rasgado, interruptores que não funcionam ou aquela torneira emperrada sempre espantam um futuro morador. Na opinião dos corretores, ainda
que o maior poder de negociação esteja na mão do inquilino, o proprietário não deve desanimar. A procura por aluguel em São Paulo foi maior em julho para unidades com um e dois quartos, de acordo com levantamento do site VivaReal. Lucas Vargas, vice-presidente executivo da empresa, afirma que o consumidor com perfil de locação - geralmente os mais jovens, que não buscam um endereço definitivo agora - saberá valorizar boas oportunidades.

por Douglas Gavras/Folhapress (de São Paulo)
artes/Folhapress

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